Придбання будівлі та оціночна вартість

Аудитори ТОВ «Аудиторська фірма «Главбух» консультують:
ЗАПИТ:
ТОВ 1 планує придбати будівлю у іншого ТОВ 2. Балансова вартість цієї будівлі у ТОВ 2 складає 100 тис. грн. Паралельно, ТОВ 2 замовило експертну оцінку для власних потреб щодо вартості цієї будівлі. Згідно експертної оцінки вартість будівлі складає 2,5 млн. грн.
Питання:
1. За якою ціною можна документально оформити вартість цієї будівлі під час договору купівлі-продажу?
Які податки будуть заплачені ТОВ 1 та ТОВ 2 після виконання даної угоди купівлі-продажу будівлі?

ВІДПОВІДЬ:

На підставі ст. 655 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року № 435-IV (далі – ЦКУ) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно із ст. 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

У відповідності до пп.1 п. 172.3 ст. 172 Податкового кодексу України, дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної в звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.
Вище наведена ст. 172 ПКУ поширюється тільки на операції купівлі/продажу нерухомості ФІЗИЧНИМИ ОСОБАМИ для визначення реального оподатковуваного доходу від такої продажі.
Юридичні особи можуть продавати/придбавати нерухомість без експертної оцінки її вартості на підставі договору купівлі/ продажу оговореного сторонами і нотаріально засвідченого, як сказано у ст. 657 ЦКУ № 435.
Платежі, які виникають у сторін договору у Вашому випадку:
У Продавця (ТОВ 2):
Утримується мито з нотаріального засвідчення, згідно ст. 3 декрету «Про державне мито», виданого Кабінетом Міністрів України, його розмір становить 1% від суми угоди, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму.
Оплата послуг нотаріуса по домовленості сторін договору.
У Покупця (ТОВ 1)
Відповідно до Постанови КМУ «Про затвердження Порядку сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій» від 23.09.2020 року, збір на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі нерухомого майна Покупцем (ТОВ1) сплачується у розмірі 1% від вартості нерухомості засвідченої у договорі.
Витрати на реєстрацію майна в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Податкові зобов’язання, які виникають у сторін договору у Вашому випадку:
У продавця (ТОВ 2):
ПДВ
У відповідності до ст. 188.1. ПКУ «База оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб'єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).
При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції».
З наведеного слідує, що у Вашому випадку при продажі нерухомості об’єкта ОЗ базою для нарахування ПДВ буде величина не менше ніж балансова вартість ОЗ (нерухомості) за даними бухобліку на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції продажу.
Податок на прибуток
Фінансовий результат у фінансовій звітності від даної операції формується на загальних принципах бухгалтерського обліку і ПСБО.
Об’єкт оподаткування для декларації на прибуток формується з урахуванням додатку Р1 і наступних вимог статей ПКУ:
Згідно до ст. 138.1. Фінансовий результат до оподаткування збільшується:
на суму нарахованої амортизації основних засобів та/або нематеріальних активів відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності;
на суму уцінки та втрат від зменшення корисності основних засобів або нематеріальних активів, включених до витрат звітного періоду відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності;
на суму залишкової вартості окремого об'єкта основних засобів або нематеріальних активів, визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі ліквідації або продажу такого об'єкта.
На підставі ст. 138.2. ПКУ Фінансовий результат до оподаткування зменшується:
на суму розрахованої амортизації основних засобів та/або нематеріальних активів відповідно до пункту 138.3 цієї статті;
на суму залишкової вартості окремого об'єкта основних засобів або нематеріальних активів, визначеної з урахуванням положень цієї статті Кодексу, у разі ліквідації або продажу такого об'єкта.

У Покупця (ТОВ 2)
ПДВ
Згідно до ст. 198.1. ПКУ До податкового кредиту відносяться суми податку, сплачені/нараховані у разі здійснення операцій з:
а) придбання або виготовлення товарів та послуг;
б) придбання (будівництво, спорудження, створення) необоротних активів (у тому числі у зв'язку з придбанням та/або ввезенням таких активів як внесок до статутного фонду та/або при передачі таких активів на баланс платника податку, уповноваженого вести облік результатів спільної діяльності)
Покупець ТОВ 2 отримує законний податковий кредит.
Інші податкові зобов’язання і платежі, крім наведених, у ТОВ 2 Покупця при даній операції придбання нерухомості у якості ОЗ не виникають.
Також, при здійсненні даної операції продажу об’єкту нерухомості ОЗ, який належить юридичній особі продавцю ТОВ 2, сторонам договору слід мати на увазі наступне:
Для продажу майна, що належить юридичній особі знадобиться рішення Загальних зборів учасників, зафіксоване у протоколі. Навіть якщо є один учасник ТОВ, для продажу майна все одно буде потрібен Протокол зборів.
Якщо приміщення, яке Ви збираєтеся продавати, знаходиться в оренді у третьої особи, згідно із Законом України Ви зобов'язані в першу чергу запропонувати покупку даного об'єкта нерухомості саме йому. Якщо ж орендар купувати нерухомість не збирається, у нього потрібно отримати відповідний документ, який підтверджує, що він відмовляється від права покупки об'єкта.
Слід також враховувати, що об’єктом оподаткування податком на нерухомість є об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка (пп. 266.2.1 п. 266.2 ст. 266 Податкового кодексу).
Відповідно до п.п. 266.7.5 п. 266.7 ст. 266 Податкового кодексу України (далі – ПКУ) платники податку – юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 20 лютого цього ж року подають до контролюючого органу за місцезнаходженням об’єкта оподаткування декларацію за формою, встановленою у порядку, передбаченому ст. 46 ПКУ, з розбивкою річної суми рівними частками поквартально.
Підпунктом 266.8.1 п. 266.8 ст. 266 ПКУ визначено, що при переході права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об’єкт оподаткування, а для нового власника - починаючи з місяця, в якому виникло право власності.
Якщо нерухомість яка продається знаходиться на орендованій землі, то слід враховувати наступне:
Згідно з законодавством про землю, договір оренди землі не припиняється та не повинен розриватись із попереднім власником нерухомості, натомість, відбувається заміна сторони у зобов’язанні, при цьому, для переходу права оренди до нового власника будівлі не потрібно рішення місцевої ради – такий перехід відбувається в силу прямої вказівки закону.
При переході до покупця ТОВ 1 права власності на будівлю, до нього перейде зобов’язання по сплаті орендної плати за землю під нерухомістю.

ТОВ «Аудиторська фірма «Главбух»
Носов В.Г.

2021

Аудиторська перевірка, бухгалтерські послуги, аутсорсинг зарплати