Продаж новобудов, цікаві питання реклами. Облік іпотечних облігацій у забудовника.

Аудитори ТОВ «Аудиторська фірма «Главбух» консультують:
ЗАПИТ

1.Компанія збирається закуповувати через фінансового посередника цільові облігації і продавати далі на постійній основі цільові облігації без реєстрації на ринку цінних паперів.
Чи може вона рекламувати нерухоме майно, продаж якого буде здійснюватися за допомогою цих цільових облігацій (сама компанія - НЕ забудовник), якщо ні, то які наслідки?
2. Компанія - забудовник випустила цільові облігації на частину будівництва (квадратні метри на житловий фонд), передала ці облігації за договором купівлі-продажу, нові ще не випустила, чи може компанія продовжувати проводити рекламу об'єкта будівництва, не боячись при цьому втратити податковий кредит?

ВІДПОВІДЬ.

На нашу думку, у запиті річь іде про іпотечні облігації, емiсiя та обiг таких iпотечних облiгацiй, вимоги до їх iпотечного покриття, а також особливостi державного регулювання i нагляду у цiй сферi здійснюється на підставі ЗАКОНУ «Про іпотечні облігації» №3273-IV від 22.12.2005 зі змінами та доповненнями.
Для відповіді на запитання необхідно розглянути всі можливі правові взаємовідносини сторін таких операцій і їх юридичні наслідки для цих сторін.
Продаж таких цінних паперів здійснюється згідно до Закону №3480-IV от 23.02.2006 "Про цінні папери та фондовий ринок" через фінансового посередника, який має ліцензію на такий вид діяльності. У відповідності до вимог п. 9. ст. 17 цього Закону, «Правочини щодо цiнних паперiв, вчиненi без участi (посередництва) торговця цiнними паперами, крiм випадкiв, передбачених частиною восьмою цiєї статтi, є нiкчемними».
Згідно до ст. 3 Закону №3480, такі цільові облігації у вигляді іпотечних облігацій вважаються цінними паперами:
п. 3) iпотечнi цiннi папери - цiннi папери, випуск яких забезпечено iпотечним покриттям (iпотечним пулом) та якi посвiдчують право власникiв на отримання вiд емiтента належних їм коштiв.
До iпотечних цiнних паперiв вiдносяться:
а) iпотечнi облiгацiї;
У відповідності до ст. 4. Закону № 3480 «До особи, яка набула право на цiнний папiр, одночасно переходять у сукупностi всi права, якi ним посвiдчуються (права за цiнним папером), крiм випадкiв, установлених законом або правочином».

Порядок застосування іпотечних цінних паперів регулюється вище вказаними Законами і наступним Рішенням НАЦІОНАЛЬНОЇ КОМІСІЇ З ЦІННИХ ПАПЕРІВ ТА ФОНДОВОГО РИНКУ.

НАЦІОНАЛЬНА КОМІСІЯ З ЦІННИХ ПАПЕРІВ ТА ФОНДОВОГО РИНКУ
РІШЕННЯ
27.12.2012 № 1902 Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 22 січня 2013 р. за № 160/22692
«Про затвердження Положення про іпотечне покриття звичайних іпотечних облігацій, порядок ведення реєстру іпотечного покриття та управління іпотечним покриттям звичайних іпотечних облігацій».
п. 5. Положення: Для цілей застосування цього Положення до нерухомого майна жилого призначення, зокрема, належать:

п.п. 5.1. Положення: Жилі квартири, права власності іпотекодавців на які зареєстровані в установленому законодавством порядку, які призначені для проживання громадян.

п. 15. Положення: Іпотечні та інші активи вважаються включеними до складу іпотечного покриття з моменту внесення відомостей про них до реєстру іпотечного покриття. На ці активи поширюється правовий режим застави іпотечного покриття на користь власників звичайних іпотечних облігацій, установлений статтею 8 Закону № 3273-IV, де сказано, що Iпотечнi та iншi активи, включенi до складу iпотечного покриття iпотечних облiгацiй, вважаються переданими у заставу, яка забезпечує виконання зобов'язань емiтента-заставодавця перед власниками iпотечних облiгацiй - заставодержателями.
Згідно з вимогами п. 2. ст. 8 Закону № 3273-IV – «Власники iпотечних облiгацiй - заставодержателi мають вищий прiоритет перед правами чи вимогами iнших осiб щодо iпотечного покриття. Реєстрацiя у Державному реєстрi обтяжень рухомого майна вiдомостей про обтяження заставою iпотечного покриття не змiнює вищий прiоритет прав власникiв iпотечних облiгацiй на iпотечне покриття».

Згідно з наступними пунктами ПОЛОЖЕННЯ 27.12.2012 № 1902 наведеного вище:
п.1. До складу іпотечного покриття звичайних іпотечних облігацій можуть включатися іпотечні активи з дотриманням нижчезазначених умов.
п.2. Іпотечні активи мають належати емітенту на праві власності і можуть бути відчужені в разі невиконання емітентом зобов'язань за звичайними іпотечними облігаціями. На момент уключення іпотечних активів до іпотечного покриття, а також протягом усього строку перебування цих активів у складі іпотечного покриття емітент зобов'язаний:
п.п.2.1. Мати права кредитора за відповідним іпотечним активом. Права емітента на іпотечний актив не можуть бути обмежені чи обтяжені правами будь-яких інших осіб, крім власників звичайних іпотечних облігацій.
п.п.2.2. Зберігати можливість відступлення прав за відповідним іпотечним активом на користь іншої особи з метою виконання зобов'язань перед власниками звичайних іпотечних облігацій.
п.п.2.3. Не обмежувати чи обтяжувати право власників звичайних іпотечних облігацій звернути стягнення на іпотечні активи в складі іпотечного покриття, за винятком обмежень, установлених Законом та проспектом емісії відповідного випуску звичайних іпотечних облігацій.
п.3. Забезпечені іпотекою зобов'язання боржників підлягають виконанню виключно у грошовій формі. Не дозволяється включати до складу іпотечного покриття іпотечні активи, договірні умови виникнення яких передбачають виконання зобов'язань боржників у натуральній формі, шляхом заліку або в інший спосіб, який не передбачає повної сплати емітенту основної суми боргу та процентів у грошовій формі.
Все вище описане є Іпотека майнових прав за договором бронювання об’єкта будівництва (квартири) та за договором участі у будівництві.
Застава цінних паперів (облігацій), після пред’явлення яких, до їх власника переходить право власності на новозбудований об’єкт нерухомості.

З усього вище наведеного слідує, що Ви, придбавши іпотечні облігації придбаваєте всі права по їх забезпеченням (на заставу) іпотекодавцем по борговим зобов’язанням і при умові не виконання їм своїх зобов’язань обміняти ці облігації на нерухоме майно. Тобто, Ви маєте право у майбутньому отримати нерухомість, а не право на саму нерухомість , як предмет застави до її передачі Вам.

Стаття 27. Закону №2654-XII від 02.10.1992 "Про заставу" Збереження застави говорить:
Застава зберiгає силу, якщо за однiєю з пiдстав, зазначених в законi, майно або майновi права, що складають предмет застави, переходять у власнiсть iншої особи.
У відповідності до цієї статті застава нерухомим майном зберiгає силу при продажі іпотечних облігацій Вами іншим особам і вже право отримати нерухомість буде належати їм.
Крім того, Застава іпотечного покриття не потребує укладення окремого договору застави і виникає відповідно до цього Закону з моменту державної реєстрації випуску іпотечних облігацій . Іпотечні та інші активи, що включаються до складу іпотечного покриття після державної реєстрації випуску іпотечних облігацій, вважаються переданими у заставу з моменту внесення до реєстру іпотечного покриття відомостей про включення цих активів до складу іпотечного покриття.
Відомості про обтяження заставою іпотечного покриття вносяться управителем до Державного реєстру обтяжень рухомого майна протягом десяти робочих днів з дня державної реєстрації випуску іпотечних облігацій у порядку, встановленому законодавством.

Згідно з Законом «Про іпотеку» - нерухоме майно, як предмет іпотеки належить іпотекодавцю.
Всі ризики випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Стосовно реклами Вами придбаних іпотечних облігацій або заставного нерухомого майна по цим облігаціям, необхідно керуватися вимогами Закону «Про рекламу», спеціальні статті з якого наведено далі:

Стаття 25. Реклама цiнних паперiв та фондового ринку
1. Рекламою цiнних паперiв та фондового ринку визнається iнформацiя рекламного характеру про:
1) iнститути спiльного iнвестування;
2) цiннi папери, якi емiтуються, та/або емiсiйнi цiннi папери, що перебувають (перебували) в обiгу;
3) товари та/або послуги, що пропонуються професiйним учасником фондового ринку;
4) товари та/або послуги, що пропонуються саморегулiвною органiзацiєю професiйних учасникiв фондового ринку;
5) послуги уповноваженого рейтингового агентства.
2. Не є рекламою цiнних паперiв та фондового ринку:
1) iнформацiя, яка вiдповiдно до закону та нормативно-правових актiв Нацiональної комiсiї з цiнних паперiв та фондового ринку пiдлягає обов'язковому оприлюдненню;
2) iнформацiя, яка надається професiйним учасником фондового ринку своєму клiєнтовi або потенцiйному клiєнтовi пiд час провадження таким учасником своєї дiяльностi;
3) iнформацiя про господарську дiяльнiсть осiб, зазначених у частинi першiй цiєї статтi, якщо така iнформацiя не пов'язана з дiяльнiстю на фондовому ринку;
4) узагальненi iнформацiйно-аналiтичнi матерiали та статистичнi данi щодо стану фондового ринку;
5) iнформацiя щодо цiнних паперiв та iнших фiнансових iнструментiв, допущених до торгiв на фондовiй бiржi, яка оприлюднюється такою фондовою бiржею, крiм випадкiв, передбачених пунктом 2-1 частини третьої цiєї статтi. ( Пункт 5 частини другої статтi 25 iз змiнами, внесеними згiдно iз Законом N 2210-VIII вiд 16.11.2017 )
3. Рекламодавцями реклами цiнних паперiв та фондового ринку можуть бути:
1) щодо iнститутiв спiльного iнвестування - виключно корпоративний iнвестицiйний фонд або компанiя з управлiння активами вiдповiдного iнвестицiйного фонду;
2) щодо цiнних паперiв, стосовно яких здiйснюється емiсiя, та/або емiсiйних цiнних паперiв, що перебувають (перебували) в обiгу, - виключно емiтент або власник зазначених цiнних паперiв, а також андеррайтер на пiдставi вiдповiдного договору андеррайтингу, укладеного з емiтентом;
2-1) щодо цiнних паперiв, стосовно яких здiйснюється допуск до торгiв на фондовiй бiржi, - особа, яка подає заявку на допуск до торгiв на фондовiй бiржi, та фондова бiржа, на якiй такi цiннi папери допускаються (допущенi) до торгiв; ( Частину третю статтi 25 доповнено пунктом 2-1 згiдно iз Законом N 2210-VIII вiд 16.11.2017 )
3) щодо товарiв та/або послуг професiйного учасника фондового ринку та його дiяльностi - виключно професiйний учасник фондового ринку. Професiйному учасниковi фондового ринку забороняється рекламувати iншого професiйного учасника фондового ринку;
4) щодо товарiв та/або послуг саморегулiвної органiзацiї професiйних учасникiв фондового ринку - виключно така саморегулiвна органiзацiя професiйних учасникiв фондового ринку;
5) щодо послуг уповноваженого рейтингового агентства - виключно таке уповноважене рейтингове агентство.
4. Не допускається розповсюдження державними органами реклами цiнних паперiв та фондового ринку, крiм реклами, пов'язаної з розмiщенням та обiгом державних цiнних паперiв та цiнних паперiв, що перебувають у державнiй власностi.
Не допускається розповсюдження органами мiсцевого самоврядування реклами цiнних паперiв та фондового ринку, крiм реклами, пов'язаної з розмiщенням та обiгом облiгацiй мiсцевих позик та цiнних паперiв, що перебувають у комунальнiй власностi.
5. Реклама цiнних паперiв повинна мiстити вiдомостi щодо реєстрацiї вiдповiдного випуску цiнних паперiв, зазначенi у свiдоцтвi про реєстрацiю цього випуску.
Реклама iнститутiв спiльного iнвестування повинна мiстити вiдомостi щодо наявностi свiдоцтва про внесення таких iнститутiв до Єдиного державного реєстру iнститутiв спiльного iнвестування, що пiдтверджує право на провадження дiяльностi у сферi спiльного iнвестування, iз зазначенням номера свiдоцтва, дати його видачi, строку дiяльностi iнституту спiльного iнвестування.
Реклама товарiв та/або послуг професiйних учасникiв фондового ринку повинна мiстити вiдомостi щодо наявностi лiцензiї, яка пiдтверджує право на провадження вiдповiдного виду дiяльностi на фондовому ринку, iз зазначенням серiї та номера лiцензiї, дати її видачi та строку дiї, найменування органу, який видав лiцензiю.
Реклама товарiв та/або послуг саморегулiвних органiзацiй професiйних учасникiв фондового ринку повинна мiстити вiдомостi щодо наявностi свiдоцтва про реєстрацiю саморегулiвної органiзацiї професiйних учасникiв фондового ринку iз зазначенням номера i дати видачi свiдоцтва.
Реклама послуг уповноважених рейтингових агентств повинна мiстити вiдомостi щодо наявностi свiдоцтва про включення до Державного реєстру уповноважених рейтингових агентств iз зазначенням номера i дати видачi свiдоцтва.
Iншi вiдомостi, якi повинна мiстити реклама цiнних паперiв та фондового ринку, встановлюються Нацiональною комiсiєю з цiнних паперiв та фондового ринку вiдповiдно до закону.
6. Будь-яка реклама (змiни до реклами) цiнних паперiв та фондового ринку, яку передбачається розповсюдити, затверджується вiдповiдним рекламодавцем та подається не менше нiж за 10 робочих днiв до дня її оприлюднення Нацiональнiй комiсiї з цiнних паперiв та фондового ринку в установленому нею порядку.
Нацiональна комiсiя з цiнних паперiв та фондового ринку приймає рiшення про заборону розповсюдження реклами (внесення змiн до реклами) цiнних паперiв та фондового ринку вiдповiдною особою iз зазначенням пiдстави.
У разi якщо Нацiональна комiсiя з цiнних паперiв та фондового ринку протягом семи робочих днiв з дня отримання проекту реклами (змiн до реклами) цiнних паперiв та фондового ринку, яку передбачається розповсюдити, не прийняла рiшення про заборону розповсюдження реклами (внесення змiн до реклами) на фондовому ринку, таке розповсюдження (внесення змiн) вважається погодженим.
Вiдповiдне рiшення Нацiональної комiсiї з цiнних паперiв та фондового ринку щодо заборони або погодження розповсюдження реклами (змiн до реклами) цiнних паперiв та фондового ринку публiкується на її офiцiйному сайтi протягом одного робочого дня та надсилається рекламодавцю протягом трьох робочих днiв з дня його прийняття.
7. Рекламодавцям пiд час замовлення виробництва та розповсюдження реклами цiнних паперiв та фондового ринку забороняється:
зазначати розмiр доходу, який передбачається одержати за цiнними паперами (у тому числi за результатами екстраполяцiйного прогнозу), та робити прогнози щодо збiльшення вартостi цiнних паперiв (крiм цiнних паперiв з фiксованою дохiднiстю);
рекламувати цiннi папери до реєстрацiї проспекту емiсiї цiнних паперiв вiдповiдного випуску згiдно iз законодавством про цiннi папери та нормативно-правовими актами Нацiональної комiсiї з цiнних паперiв та фондового ринку;
використовувати вiдомостi, якi не вiдповiдають проспекту емiсiї цiнних паперiв вiдповiдного випуску, зареєстрованого Нацiональною комiсiєю з цiнних паперiв та фондового ринку;
використовувати iнформацiю про дохiд за цiнними паперами або розмiр отриманого емiтентом у минулому прибутку без посилання на те, що такий дохiд або прибуток не є гарантiєю отримання доходiв у майбутньому;
використовувати порiвняльну рекламу шляхом зазначення недолiкiв у дiяльностi осiб, якi провадять аналогiчну дiяльнiсть на фондовому ринку, незалежно вiд того, чи вiдповiдає дiйсностi така iнформацiя про недолiки, зокрема про санкцiї, якi були застосованi державними органами до таких осiб.
8. У разi якщо емiсiю цiнних паперiв визнано недобросовiсною або недiйсною, або випуск цiнних паперiв визнано таким, що не вiдбувся, емiтент таких цiнних паперiв зобов'язаний припинити розповсюдження реклами цiнних паперiв вiдповiдного випуску у триденний строк з дня оприлюднення вiдповiдного рiшення Нацiональної комiсiї з цiнних паперiв та фондового ринку або розпорядження уповноваженої особи цiєї Комiсiї.
У разi виявлення порушення вимог законодавства про рекламу Нацiональна комiсiя з цiнних паперiв та фондового ринку приймає рiшення про зупинення розповсюдження вiдповiдної реклами цiнних паперiв та фондового ринку, про що повiдомляє рекламодавцям та розповсюджувачам (засоби масової iнформацiї, що здiйснювали розповсюдження реклами) протягом п'яти робочих днiв з дня прийняття такого рiшення.
У разi прийняття Нацiональною комiсiєю з цiнних паперiв та фондового ринку рiшення про зупинення розповсюдження реклами рекламодавець зобов'язаний припинити її розповсюдження у триденний строк з дня його оприлюднення.
Порядок поновлення розповсюдження реклами цiнних паперiв та фондового ринку встановлюється Нацiональною комiсiєю з цiнних паперiв та фондового ринку.
9. Положення цiєї статтi не застосовуються до реклами, що розповсюджується учасниками фондового ринку або уповноваженими рейтинговими агентствами, але не належить до реклами цiнних паперiв та фондового ринку. ( Статтi 25 iз змiнами, внесеними згiдно iз Законами N 3480-IV вiд 23.02.2006, N 145-VI вiд 18.03.2008, N 3610-VI вiд 07.07.2011; в редакцiї Закону N 5042-VI вiд 04.07.2012 )
Стаття 25-1. Реклама об'єктiв будiвництва
1. Реклама об'єктiв будiвництва з метою продажу житлових або нежитлових примiщень, в тому числi пов'язаних iз залученням коштiв населення, дозволяється лише за наявностi лiцензiї (дозволу) на здiйснення будiвельної дiяльностi та дозволу на виконання будiвельних робiт на конкретному об'єктi, що рекламується. Така реклама має мiстити номер лiцензiї (дозволу), дату її видачi та найменування органу, який видав цю лiцензiю (дозвiл).

З наведеного вище слідує, що, якщо Ваша Компанія є власником іпотечних облігацій, то на підставі вище наведеного п.п. 2 п.3 ст. 25 Закону Про рекламу – Ви як власник можете виступати у ролі рекламодавця таких іпотечних облігацій.
Стаття 25-1 Закону Про рекламу дає можливість рекламувати нерухомість тільки тому, хто має дозвільні документи на будівництво цієї нерухомості.

На Нашу думку, враховуючи поняття реклами згідно Закону Про рекламу:
реклама - iнформацiя про особу чи товар, розповсюджена в будь-якiй формi та в будь-який спосiб i призначена сформувати або пiдтримати обiзнанiсть споживачiв реклами та їх iнтерес щодо таких особи чи товару.
Ви можете, з відповідною глибокою юридичною проробкою цього питання, подати про себе інформацію як про особу, котра має права на заставну нерухомість і готова ці права відчуждувати, акценту на нерухомості, яка будується і на іпотечних облігаціях.

Тобто, на Нашу думку, Ви маєте можливість здійснювати рекламу як власник цінних паперів у вигляді «товару», або як розповсюдження інформації про себе як про відповідну «особу» на відповідному ринку.

Слід мати на увазі, що при не визнанні отриманими Вами послугами такої реклами правовими, Вам загрожує не визнання таких послуг реклами пов’язаними з веденням власної господарської діяльності і застосуванням ст. 198.5 ПКУ для нарахування зобов’язань по ПДВ 20%.
Відповідь на друге запитання міститься у ст. 25-1 Закону Про рекламу:
Реклама об'єктiв будiвництва з метою продажу житлових або нежитлових примiщень, в тому числi пов'язаних iз залученням коштiв населення, дозволяється лише за наявностi лiцензiї (дозволу) на здiйснення будiвельної дiяльностi та дозволу на виконання будiвельних робiт на конкретному об'єктi, що рекламується.
З наведеного слідує, що головною умовою рекламування компанією – забудовником нерухомості яка будується, є наявність дозвільних документів у цієї Компанії на будівельну діяльність і на будівництво нерухомості як конкретного об’єкту будівництва і передача або не передача облігацій по договорам купівлі-продажу іншим особам, або ще взагалі не випущені, на вище наведені умови рекламування нерухомості яка будується не впливають. При наявності у Вашої компанії таких дозвільних документів, вона може далі рекламувати нерухомість, яка нею будується.

ТОВ «Аудиторська фірма «Главбух» 2019

Аудиторська перевірка, бухгалтерські послуги, аутсорсинг зарплати