В експлуатаційні витрати приміщення включили амортизацію, що відобразили в договорі, необхідно її платити?

Аудитори ТОВ «Аудиторська фірма «Главбух» консультують:

Орендар орендуєте приміщення у Державного Підприємства (Балансоутримувач).
Згідно договору оренди Орендар зобов’язується: «на підставі Договору щомісячно відшкодовувати Балансоутримувачу пропорційно орендованій площі витрати на оплату за землю та амортизаційні відрахування, згідно з додатком № 1».
Оренда державного і комунального майна, це особливий вид відношень, котрі постійно змінюються тому, що КМУ постійно вносить зміни у Постанову КМУ №786 від 04.10.1995 "Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу" (останні зміни від 27.01.21016 р.) і цей вид відношень ми розглянемо далі у ракурсі який Вас цікавить на підставі документів котрі були надані Вами.

Згідно з пп. 14.1.97 ПКУ лізингова (орендна) операція - це господарська операція (крім операцій з фрахту (чартеру) морських суден та інших транспортних засобів) фізичної чи юридичної особи (орендодавця), що передбачає надання основних фондів у користування іншим фізичним чи юридичним особам (орендарям) за плату і на певний термін.

Приміщення використовується у власній діяльності платника податку на прибуток - орендаря, орендні платежі за нього відносяться до складу витрат такого платника податку, що далі буде підтверджено нормами законодавства.
Стосовно можливого відшкодування Земельного податку:
Загальні положення щодо найму (оренди) визначено в главі 58 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 р №435-IV (далі - ЦКУ). Зокрема, п. 1 ст. 796 ЦКУ передбачено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.
Згідно ст. 797 ЦКУ, плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Відповідно до п. 18. "П(С)БО 16 "Витрати" До адмiнiстративних витрат вiдносяться такi загальногосподарськi витрати, спрямованi на обслуговування та управлiння пiдприємством:
 загальнi корпоративнi витрати (органiзацiйнi витрати, витрати на проведення рiчних зборiв, представницькi витрати тощо);
 витрати на службовi вiдрядження i утримання апарату управлiння пiдприємством та iншого загальногосподарського персоналу;
 витрати на утримання основних засобiв, iнших матерiальних необоротних активiв загальногосподарського використання (операцiйна оренда, страхування майна, амортизацiя, ремонт, опалення, освiтлення, водопостачання, водовiдведення, охорона);
 винагороди за професiйнi послуги (юридичнi, аудиторськi, з оцiнки майна тощо);
 витрати на зв'язок (поштовi, телеграфнi, телефоннi, телекс, факс тощо);
 амортизацiя нематерiальних активiв загальногосподарського використання;
 витрати на врегулювання спорiв у судових органах;
 податки, збори та iншi передбаченi законодавством обов'язковi платежi (крiм податкiв, зборiв та обов'язкових платежiв, що включаються до виробничої собiвартостi продукцiї, робiт, послуг);
Таким чином, якщо в складі вартості послуги за договором оренди будівлі (споруди, нежитлового приміщення), що використовується у власній господарській діяльності орендаря, передбачено відшкодування плати за землю (земельного податку або орендної плати за землю державної та комунальної власності), платником якої є орендодавець, то така компенсація як складова орендного платежу включається до витрат орендаря на дату нарахування. Така ж думка висловлена і у Єдиній базі податкових знань.

Стосовно відшкодування амортизаційних відрахувань.

Розглянемо далі законодавство, що регулює операції оренди державного та комунального майна:
Стаття 10. Закону №2269-XII від10.04.1992 р. "Про оренду державного та комунального майна".
Iстотнi умови договору оренди:
1. Iстотними умовами договору оренди є:
 об'єкт оренди (склад i вартiсть майна з урахуванням її iндексацiї);
 термiн, на який укладається договiр оренди;
 орендна плата з урахуванням її iндексацiї;
 порядок використання амортизацiйних вiдрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством;
 вiдновлення орендованого майна та умови його повернення;
 виконання зобов'язань;
 забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток -гарантiя тощо;
 порядок здiйснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;
 вiдповiдальнiсть сторiн;
 страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
 обов'язки сторiн щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

У п.3. ст. 10. Закону №2269-XII- сказано - «За згодою сторiн у договорi оренди можуть бути передбаченi й iншi умови».

У п. 3. Постанови КМУ №786 від 04.10.1995 "Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу" передбачено - «До плати за оренду iндивiдуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, якi вiдповiдно до укладених угод зобов'язуються надавати орендарю державне пiдприємство, органiзацiя, господарське товариство, на балансi яких перебуває це майно».
Згідно з п. 4. Наказу Фонду Державного майна №1774 від 23.08.2000 (редакція від 05.03.2013р.) "Про затвердження договорів оренди" (типові договори) передбачено пропис використання амортизаційних відрахувань орендованого майна :
п. 4.1. Амортизацiйнi вiдрахування на орендоване майно Пiдприємства залишаються в розпорядженнi Орендаря i використовуються для вiдновлення основних фондiв.
4.2. Полiпшення орендованого майна Пiдприємства, здiйсненi за рахунок амортизацiйних вiдрахувань, є власнiстю держави.

Але, якщо ми згадаємо ст. 10. Закону №2269-XII, наведену вище, а саме одну з істотних умов договору оренди держмайна - «порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством», то бачимо обмовлення … «якщо їх нарахування передбачено законодавством».
Як ми знаємо, амортизувати можливо тільки ті основні засоби (цілісний майновий комплекс) які орендуються на умовах викупу, тобто на умовах фінансового лізингу, на які є Ваше право власності, що не відповідає умовам Вашого договору оренди. Тобто, п. 4.1. Наказу Фонду Державного майна №1774 скоріше за все можливо застосувати до договорів оренди держмайна з викупом (оренда цілісного майнового комплексу).
З цього слідує, що амортизаційні відрахування повинні залишатися у балансоутримувача державного майна для використання у цілях, які прописані у п. 4. Наказу Фонду Державного майна №1774 від 23.08.2000 р.

Для внесення ясності у Ваше питання, розглянемо принцип нарахування орендної плати у Вашому випадку згідно з вимогами Постанови КМУ №786 від 04.10.1995 "Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу", де у:
п. 8. сказано: «У разi оренди нерухомого майна (крiм оренди нерухомого майна фiзичними та юридичними особами, зазначеними у пунктi 10 цiєї Методики) розмiр рiчної орендної плати визначається за формулою:
Опл = Вп х Сор
________________________,
100
де:
Вп - вартiсть орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцiнки, грн.;
Сор - орендна ставка, визначена згiдно з додатком N 2».

Тобто, можемо бачити, що у розрахунку орендної плати фігурує тільки оцінена вартість орендованого об’’єкту на момент укладання договору оренди, що передається державним підприємством балансоутримувачем у оренду.
Згідно до Постанови КМУ № 786 структура орендної плати не містить у собі ні експлуатаційних витрат, ні витрат на сплату земельного податку, ні майбутніх амортизаційних витрат на ОЗ котрі використовуються орендатором, чим вона і різниця від структури орендної плати комерційних об”єктіів по договорам оренди між суб’єктами приватної власності.
З всього вище наведеного витікає, що порядок відшкодування витрат балансоутримувача, котрі не охоплені орендною платою за оренду державного майна, вирішується згідно з п. 3 ст. 10 Закону №2269-XII, тобто - За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови», тобто окрема сплата у вигляді компенсації земельного податку балансоутримувача і його амортизаційних відрахувань.
Якщо ми розглянемо п. 9. П(С)БО 14 «Оренда» - то там сказано, що «Належна за користування об'єктом операцiйної оренди плата визнається витратами згiдно з Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 16 "Витрати" на прямолінійній основі протягом строку оренди або з урахуванням способу одержання економічних вигід, пов'язаних з використанням об'єкта операційної оренди».
Цей пункт говорить про те, що сума орендної плати яка розрахована згідно до Постанови КМУ № 786, буде вважатися Вашими витратами при її нарахуванні.
Згідно з п. 15.4. "П(С)БО 16 "Витрати" – до загально виробничих витрат відносяться Витрати на утримання, експлуатацiю та ремонт, страхування, операцiйну оренду основних засобiв, iнших необоротних активiв загальновиробничого призначення.

Цей пункт більш ширше охоплює весь комплекс витрат на операційну оренду основних засобів . Тобто, він включає у себе і суму орендної плати яка розрахована згідно до Постанови КМУ № 786, і відшкодування інших витрат по домовленості сторін, у т.ч. і відшкодування плати за землю, а також відшкодування амортизаційних відрахувань балансоутримувача.

ТОВ «Аудиторська фірма «Главбух» 2016
Аудиторська перевірка, бухгалтерські послуги, аутсорсинг зарплати